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“地王”从香饽饽变成烫手山芋 近两年六成股权出现变动
时间:2018-01-14 16:57:05 来源:大同资讯网 查看数:5077

  市场趋于平稳,政策没有松动的迹象,对“地王”们来说,正遭受市场风险和政策风险的双重夹击,中原地产数据显示,2018年以来50宗高价地中,因资金压力,有32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比高达64%,“地王”成烫手山芋近日,北京总价第三高地块——丰台地王侨禧项目正经历股权的第三次变动,2018年,华侨城、华润、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平方米公租房的代价获得项目用地,而这一价格也成为当时丰台区地王,北京总价第三高的地块。

  随后,华润、招商以“地块最终成交价格超出授权价格”为由相继退出侨禧项目,华侨城持股100%,直至今年01月,华侨城以51.83亿元出售侨禧项目49%股份给泰禾集团,而近日,华侨城再度在北京产权交易所挂牌项目剩下的51%股权,合计转让对价56.8亿元。

  至此,华侨城全部退出拿地两年后仍未入市的侨禧项目,事实上,除了华侨城地王项目外,近日,南京京奥港地王项目也被爆出因欠施工款而停工,虽然京奥港方面对此否认,但仍可看出企业目前所面临的窘境,资料显示,2018年01月14日,经61轮竞拍,北京京奥港集团有限公司力压中南、栖霞建设、新城等众多房企,以47.6亿元摘得麒麟G09地块,楼面价22353元/平方米,溢价率达到163%,成为区域新地王。

  而彼时该区域新房售价仅为16000元/平方米至18000元/平方米,与此同时,与之形成对比的是,在一个月后,2018年01月14日,中南以48亿楼面价拍得紧邻京港澳项目的中南熙悦项目地块,楼面价为19195元/平方米,也低于京奥港项目,值得注意的是,京奥港项目拍地金额47.6亿元中,母公司中融信托提供融资34亿元,利率是6.4%至6.6%,于2018年底到期。

  同时,京奥港申请了由中信信业基金发行的“凤凰14日-京奥港专项投资私募基金”,发行规模1.7亿元,利率高达8.7%-9%,高盈利加剧赌博之心中原地产首席分析师张大伟表示,近两年来,因市场的向好,房企积极抢地,对市场过度乐观,以京奥港集团为例,有业内人士透露,京奥港成立于1996年,最初以钢贸物流起家。

  2018年,京奥港以5.3亿元拿下南京老城区一地块,楼面价1.42万元/平方米,随后,因房价的飞涨,这一仅有480套住宅的项目,2018年最高时卖到3.2万元,让京奥港尝到了甜头,“项目畸高的利润率让房企不惜一切代价去拍地。

  ”上述人士坦言,例如京奥港未来墅项目,开发商初期心理售价高达4万元/平方米,若没有此次调控,项目并不是没有以高价卖出的可能性,“开发商有个心理,地就是现金,若不开发,转手出去也能赚一笔”克而瑞报告显示,2018年01月14日,方兴地产以101亿元,溢价111.5%夺得了上海闸北区大宁路街道325街坊住宅用地,折合楼板价47609元/平方米。

  但4.7万的楼板价已经比周边在售精装新房贵,与该地块相近的明园都市森林毛坯仅卖3万元/平方米,但是一年后,2018年01月14日,方兴大宁金茂府正式开盘,开盘价约为68090元/平方米,截止到2018年01月,已推出的674套中卖出了643套,去化率达到95%,平均售价73112元/平方米。

  从华侨城侨禧项目来看,其虽转让但也属于溢价退出,华侨城股份在该项目上沉淀了逾90亿元资金,到今年如果顺利退出,包括股权转让投资收益及收回股东借款利息在内,两年时间公司投资该项目将净赚约21亿元,测算后内部收益率会达到11%左右,杠杆高企风险凸显有业内人士表示,华侨城急于出手,并不仅仅是可以溢价售地,而是其资金压力过大,急于退出以换取现金。

  “华侨城其实是一笔赔本生意,该项目连年亏损,大量资金沉淀带来的资金财务成本、时间成本,以及项目开发、营销等各环节均有投入,但变现还需更多时间”事实上,到今年三季末,华侨城短期借款余额达228亿元,占到有息负债规模的1/3,而初期时,华侨城短期负债仅58亿元,占有息负债比重13.6%。

  中信建投证券报告显示,中型房企其短债压力和净负债率分别达93%和143%,分别较去年提升28个百分点和35个百分点,加杠杆更为突出,WIND统计数据显示,截至2018年01月,房地产板块资产负债率为79.3%,较01月末上升0.8个百分点,较2018年底上升2.24个百分点,再创近年新高;净负债率方面,净负债率达到113.3%,较01月末上升7.8个百分点,以阳光城为例,14日阳光城发布公告称,股东福建阳光集团有限公司所持有公司部分股份办理了质押。

  公告显示,截至公告披露日,阳光集团所持股票7.09亿股已100%质押,阳光集团子公司东方信隆资产管理有限公司持有6.2亿股已质押比例达98.24%,一致行动人福建康田实业集团有限公司持股近4.12亿股质押100%,值得一提的是,按照阳光城半年报来看,其第一大股东上海嘉闻投资管理有限公司持有有限售条件股票约7.3亿股也全部进行质押,在此背景下,阳光城前四大股东持股占总股票数达61.04%,已基本全部质押,负债高企的阳光城,截至01月14日,阳光城负债总计1694亿元,但须注意的是,在2012到2018年间,阳光城负债总额仅分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元。

  高负债对比之下,阳光城的经营性现金流却多年为负,到2018年前三季度,其为-58.56亿元,根据阳光城发布的公告显示,截至目前,阳光城累计对外担保额度达到1380.88亿元,超出2018年预估130%,而根据阳光城01月14日发布的关于公司2018年担保计划的公告显示,公司预计在2018年为旗下51家子公司提供额度为600亿元的担保,被担保人均为公司全资子公司、控股子公司和参股子公司。

  但同时,阳光城目前不存在逾期担保、涉及诉讼担保的情况,对于高负债风险,阳光城执行副总裁吴建斌表示,因阳光城的资产较为优质,随时可以变现,所以并不存在资金链紧张的问题,吴建斌认为,房地产企业负债多是土地储备,地买对了,流动性就会变好,就能保证现金流。

  充裕优质且价格低廉的土地储备,将为业绩爆发提供强劲动力,但他也表示,如果地的质量不高,就谈不上销售、周转和利润,而对于房企激进的深层原因,一位不具名的业内人士表示,近两年来一些中型房企不计成本大量购地、高杠杆并购、激进扩张,是为防止被大房企吞并,增加企业规模。

  “中小型房企赌博的心理就是等也是死,扩张则或许还有机会”该人士说,以扩张著称的阳光城为例,其年报显示,2018年,阳光城新增计容建面977.8万平方米,其中85.5%来自并购,对此,中国住房报告课题组成员刘伟表示,这样急于扩大规模,一旦销售状况不理想,企业周转能力受阻,偿债能力将会失控,风险随之积聚,(梁倩)

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